Co i czemu wyceniamy
Przedmiot i cel wyceny:
Przedmiotem wyceny mogą być nieruchomości takie jak:
- mieszkania stanowiące odrębną własność w budynkach wielorodzinnych,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- budynki mieszkalne,
- budynki i lokale użytkowe,
- budynki w trakcie budowy,
- działki zabudowane,
- działki niezabudowane o różnym przeznaczeniu,
- inne nieruchomości
oraz inne prawa związane z nieruchomościami.
Wyceny nieruchomości w formie operatów szacunkowych sporządzamy dla różnych celów, m. in.:
- zabezpieczenia kredytów bankowych,
- określenia ceny kupna-sprzedaży,
- podziału majątku,
- celów skarbowo-podatkowych,
- określenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste,
- określenia wysokości opłaty adiacenckiej i planistycznej,
- ubezpieczenia,
- odszkodowań,
oraz innych celów zależnych od potrzeb Zamawiającego.
Czy dla zakupu lub sprzedaży mieszkania musimy mieć wycenę w formie operatu szacunkowego?
Jeżeli zakup dokonywany jest pomiędzy osobami fizycznymi, w świetle obecnych przepisów nie ma konieczności posiadania operatu szacunkowego przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Ale samodzielna ocena rzeczywistej wartości nieruchomości jest trudna. Wpływa na nią szereg cech obiektywnych takich jak położenie, konstrukcja, wyposażenie, infrastruktura otoczenia oraz dynamika rynku a także cech subiektywnych takich jak silna preferencja potencjalnego nabywcy lub konieiczność szybkiego zbycia nieruchomości przez sprzedawcę. Kupujący i sprzedający najczęściej posługują się anonsami i zawartymi w nich cenami wywoławczymi korygując według własnego uznania.
W ostatnich latach daje się zauważyć coraz częstsze korzystanie z operatów szacunkowych dla określenia ceny nieruchomości. Daje to poczucie niezależności przy określeniu rzeczywistej wartości nieruchomości. Oczywiście cena umowna wcale ne musi pokrywać się z tą, która została określona w operacie szacunkowym.
Bardzo często nabywcy nieruchomości zamawiają operat szacunkowy aby zabezpieczyć się przed nie zawsze uzasadnionymi roszczeniami urzędów skarbowych, które tuż przed upływem 5 lat od terminu kupna "przypominają sobie o fakcie" i dokonują kontroli podważając zgłoszoną w Urzędzie Skarbowym kwotę operacji. Podwarzenie zapisów operatu szacunkowego, który jest dokumentem państwowym, nie jest już takie proste nawet w urzędzie skarbowym.
Natomiast jeżeli stroną w obrocie nieruchomościami jest jednostka administracji lub samorządu terytorialnego. W takiej sytuacji wykonanie operatu szacunkowego jest z reguły konieczne. Niestety nie są rzadkością wątpliwości co do rzeczywistej wartości nieruchomości, jeżeli wycena została dokonana przez rzeczoznawcę "narzuconego" przez administrację. Nie oznacza to wcale, że wycena została wykonana niezgodnie ze standardami czy też niezgodnie z zasadami Kodeksu Etyki Zawodowej. Po prostu każdy ma subiektywne odczucie wyższej wartości tego co posiadamy i niższej tego, co chcemy nabyć. Warto wówczas zwrócić się do innego rzeczoznawcy majątkowego o wykonanie operatu i porównać oba operaty. Nie jest to duży koszt w porównaniu z wielkością finansów, które wchodzą w grę. Zawsze będą się różnić, ale jeżeli różnica nie przekroczy 10% oznacza to, że są mniej więcej zbieżne.
